中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（十三）
Professor Joyce Palomar
【全文】
提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展(七)
3。2 建设中国土地权利登记制度以提高土地权利的安全
为了强化土地登记制度为土地权利提供的安全保障，应当尽可能地提高便衣记录的表面证据效力，提高可信度，增强公开性以便查询，并促进土地登记工作的效率化与简便经济原则。
土地登记的目的是建立一套对土地的确权体系。没有土地登记工作人员对土地权属现状的确定并登记注册，任何人对土地的法定权利都有不能被创制或转移。为了达到权属证明的表面证据力和公信力，土地登记记录必须完整无缺。而为了实现其完整，土地登记系统就必须透明公开、方便经济，这样才能促进其被广泛接受和利用。
中国目前的土地权利登记已经包含有许多必不可少的程序要件：登记申请，登记人员获得土地的测量结果，登记人员检查土地权利并裁处或调解有争议的权利纠纷，为每个享有土地权利的权利人制作登记卡并将其备案存档，最终为申请人发放土地证书。如果权利发生转移，权利人名称发生变更，或者从前的土地登记被取消，那么就进行一项新的土地登记。土地管理局还通过纠纷调解和最终的权利来解决关于土地使用权的纠纷。此外，中国和其它某些国家一样，设有专项基金来弥补因注册登记处工作的错误而对土地权人造成的损失。
至少在理论上，地方的基层土地管理部门用土地编号作为建立全套登记系统的标尺，为了税收与制定土地使用计划的便利，中国还建立了一套全国性的土地定级估价系统。
然而在实践中，某些地区的土地登记管理并没有照章行事，查阅登记记录在实际上是不可能的。况且在某些场所，公开查阅记录本也是不被允许的。
政府应当致力于建设一套结构简明清晰的土地权利记录系统，并应当为公众提供方便的查询手段和全面的信息公开，不仅可以接触到权利登记记录，还应当能查验作为权利产生基础的契约之类的文件。实现了信息全面开放，土地权利的受让方便可以查证出让方所陈述的权利状态是否与登记机关所保存的具有法律效力的在册记录相一致。另外，把一切信息向社会公众公开，也可以使人们对记录如实准确反映事实的能力增强信心，并减轻对于贪污或权钱交易的忧虑。
及时公开是信息公开化措施必须考虑的一个重要因素。如果因为行政制度上的制约不能立即公开有关信息，则要在登记申请程序结束后尽可能快地把新登记造册的记录向社会公众开放。作为一项制度化建设的目标而言，应当致力于缩短为向公众提供材料所需的工作时间。规范登记制度的法律顾问也要为各项登记工作设定期限，登记机关若末能如期履行则须承担相应的责任。
为了提高中国土地登记系统的效率、公开、经济、便利、可信，最好有一个机关总揽权能，主管各种与土地有关的物权、债权、权利限制的登记工作。中国目前采取土地登记与建筑物权属登记分离的“双轨制”，这两项工作最好能够统一。以消除权利人因差错或其它原因末能向第二个机构进行登记而丧失其利益，同时也可以节省登记过程中所耗时间与费用。其它各有关机关在行使职能的时候，也会涉及到与不动产有关的法律权利与法律责任，因此应当加强它们和土地管理部门的协作，以确保因继承（涉及人民法院与公证处）取得的不动产权益，和税务征收机关以不动产为执行物的拖欠税款征缴权都体现在土地与建筑物的登记记录中。
