中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义(十六）-法搜-中国法律信息搜索网

　　　　在美国法下，第一个问题的答案，即不动产的买受人的个人责任取决于当事人双方（买受人和出买人）的协议，尽管抵押贷款人在这个决定中可能会扮演一个重要的角色。如果买受人只是通过向出卖人允诺当债务到期时偿还而“承担”起抵押债务，那么买受人同样也对贷款人负个人责任。通说为受押人是买受人承担责任的协议中的第三方受益人，即使受押人并不是这个协议的直接当事人。另一方面，如果买受人并没有做出“承担债务”和允诺，他或她并不承担个人责任。这样的买受人被认为受抵押协议约束，但并不承担抵押协议的责任。一个“受约束”的买受人与一个“承担责任”的买受人一样，有强烈的动机去促使抵押债务到期偿付，因为如果到期不能偿付将导致抵押贷款人实现抵押权的结果产生，由此不动产将会脱离买受人的控制并将冒失去不动产或损失买受人在这份不动产上投资的部分或全部现金的风险。但是当无论买受人是否承担责任与否，这种促使债务偿付的经济动机都会存在的情况下，不承担责任的买受人和不能促使债务偿付的买受人的法定风险将小得多。对于不承担责任的买受人来说，可能发生的最坏的结果是失去不动产；比较而言，未履行抵押债务支付的承担责任的买受人就不仅要冒失去不动产的风险，而且也将对全部债务或清偿不足部分承担个人责任。
　　　　很明显，避免签订一个承担债务的协议关系到买受人的利益，但是说服买受人这样做则关系到出卖人的利益。在理论上，买受人和出卖人可以根据他们的需要约定买受人承担或不承担抵押债务责任。但是，在促使买受人承担抵押债务的问题上，抵押贷款人也有重大的利益，因为在前述提及的第三方受益人的理论下，承继的买受人要直接对贷款人负偿还全部债务或在思想抵押权情况下尚未清偿部分债务的责任。因此，贷款人可能会（而且如果得到适当的建议，几乎确信无疑会）相当坚持买受人签订一个承担责任的协议。为什么贷款人的要求对买受人具有说服力？很简单，因为在原来的抵押中的“立即到期条款”赋予了贷款人在买受人和出卖人不能满足它的要求时可以阻止交易发生的权利。因此贷款人可以依照“立即到期条款”来要求买受人执行承担责任协议，以此来作为他同意交易的条件。既然目前“立即到期条款”在美国的抵押中几乎是普遍现象，这就意味着一个警觉的贷款人可以，而且事实上为了自己的利益应当，在实际上所有的买卖中要求其签订一个承担责任的协议以对不动产的买受人施加个人责任，或许下列情况除外：由于存在一个最初的“无追索权”条款，因而对于原来的借款人来说不存在个人责任。