区分所有权制的立法思考-法搜-中国法律信息搜索网

　　三、区分所有权制的立法构思
　　由于区分所有权关系不同于财产共有关系，也不同于相邻权关系，因此，它不可能完全按民法的规定来解决。它涉及政府的公共管理、个人所有权的行使和成员团体共有权利的行使。如何协调行使好各自的权限，是区分所有权制度得以良好运行的关键。本文试图从以下几方面谈立法构思：
　　第一、整理国家有关的法律、法规、规章和有益的管理文件，制定统一的区分所有权的专门法律。由于我国目前没有统一的区分所有权的专门法律规定，而是散见于建设部的有关规定、各地方自己的规定和有关公司企业的规定中，导致了各地在建筑物区分所有权方面的处理千差万别，这不利于国家对建筑物区分所有权的统一规范管理。安居是公民的基本权利和需要，国家应把公民的安居住宅纳入其法律调整范围，尽早出台统一的区分所有权的法律，并使该法律对政府的管理、各所有权人的权利义务和成员团体的权利义务作出规定。
　　第二、建立公共管理机构。由于区分所有权有专有权、共有权和成员团体权组成，它具有主体身份的多重性和三权统一的一体性的特征，不同的部分应有不同的代表者。其中，公共部分的代表者应是一个公益性的管理机构，这个机构既可以是物业管理公司，也可以是专门的管理委员会，具体组织应有成员大会、、负责人，分管具体工作的部门机构。该机构代表成员团体履行职责，负责具体的管理工作。同时，明确该机构的权利和义务，并制定管理章程。该机构的权利应是制定管理条例和办法，确定管理人员的岗位职责；组织成员共同制定物业管理公约；依法收取管理费用；颁发住户手册；制止违规行为；依法实施管理权；聘请合格管理人员并颁发聘书；建立住宅区及接管有关设施等。其义务应是履行职责，依法经营；接受住户居民的监督，保障住户的人身和财产安全；认真执行合同和各种规章制度；提供优质服务；因管理不当造成住户损失的应依法赔偿；保护好公共设施；接受政府和政府有关部门的监督和指导。依法行使权利，正确履行义务，确保小区的安全，舒适和环境优美，提高管理信誉，使物业管理得到健康发展。
　　第三、明确政府主管机构职责。由于区分所有权制中含有公共成分，这种公共部分应由一个代表公意的机关来行使，这个机关就是行政机关，行政机关行政活动的目的就是为了实现对国家事务和公共事务的组织与管理。在我国，各级政府中享有执法权的各种因行政事务的繁杂而种类繁多，如工商、公安、税务、物价、金融、海关、交通、外汇管理、环保、土地管理、城建等部门。随着城市房地产业的发展，区分所有权制中的公共部分的监管越来越显得迫切，这就需要有相适应的机关来加强管理。从目前的情况看，最好是由城建部门和土地管理部门来监管。如却有必要，也可以设立政府的专门管理机构，纳入政府的正常管理范围。另一方面，由于政府的行政权具有自由裁量性、主动性、单方面性、强制性和优益性等特点。行政权如果不限制，就可能导致权力的滥用和滋生腐败，因此必须对行政机关的权力进行有效的制约，这种制约手段就是法律。通过立法，明确行政机关的职责，要求行政机关在执行法律的活动中必须符合国家的法律规定，严格依法办事，使依法行政真正落到实处。根据区分所有权的情况，行政主管部门应依法主动实施监管；做好产权登记工作；检查环境卫生安全是否符合要求；建设公共道路设施和地下设施（如下水道）；协助和督促制定管理措施；设计住宅区建设规划并监督实施；对违法行为的处罚；调处纠纷等等。通过这些措施，使行政主管机关认真履行监督职责，实现依法行政。