关于我国物权法上应当构建一个什么样的用益物权体系问题，我国法学界众说纷纭，莫衷一是。对此主要提出了以下的三种观点：一种观点认为我国用益物权应包括基地使用权、农地使用权和地役权。[16](P9)持这种意见的学者在各用益物权形态的名称上有自己的见解，即将在他人所有的土地上建筑并所有建筑物的权利归纳为“基地使用权”，将对他人土地以种植、养殖、畜牧等农业目的而使用的权利归纳为“农地使用权”，而将土地所有权人、基地使用权人、农地使用权人为使用其土地的方便和利益而利用他人土地的权利称之为“邻地利用权”[5](P619—635)。这一观点比较注重对土地等不动产利用关系在分类、名称、概念上的创新；第二种观点主张我国用益物权体系应当包括地上权、地役权、永佃权、用益权、典权。认为我国目前农村的土地承包经营权，就是一种新型的永佃权，并以用益权概括国有企业经营权和国有资源使用权，并主张保留典权这一我国固有的用益物权形态。[9](P86—91)这派观点的特点是较多地运用传统的用益物权的概念和种类来概括我国现实的财产用益关系；第三种观点认为我国用益物权的形态应有国有土地使用权、宅基地使用权、空间利用权和典权。[11](P589—669)或者认为用益物权除了应规定土地使用权、农地承包权、典权外，还应包括地役权以及采矿权等。[8](P26)这一观点侧重于就我国现行的法律、法规以及习惯所确认、保护的不动产利用关系归纳我国的用益物权形态。
在我国现实的历史条件下，我国物权法应当构建一个怎样的用益物权体系呢?我们应当根据我国用益物权制度的本质和目的，运用确立我国用益物权体系的基本原则，以我国现实的财产利用关系为基础，建立这样一个用益物权体系：地上权、农地承包权、典权、居住权和地役权。以下将分述之。
(一)地上权
在我国物权法上，如何概括非所有人因建筑和保存在他人土地上的建筑物及其他工作物而使用他人土地的权利，有“土地使用权说”[17]、“基地使用权说”[8](P7)等不同的观点。我认为在我国物权法上应当以“地上权”来概括非所有人因建筑物及其他工作物而使用他人土地的权利。并可以将之定义为：地上权是指在他人的土地上因建造、保有建筑物或其他工作物而使用他人的土地的权利。
地上权的标的仅以土地为限。由于我国城市土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。所以地上权只能是存在于国家或集体所有的土地之上。就地上权的横的方面而言，应以地上权设立时所确定的面积为准，因而不以建筑物或其他工作物本身所占之地为限，其周围的附属用地，如房前屋后的空地，电线塔四周的空地，只要在地上权面积范围之内，均为地上权所支配。从地上权纵的方面而言，除了地上权设立时限定其地上或地下一定的范围外，应当与土地所有人使用土地的范围相同。虽然在学理上有学者主张“地上权之命名，至为狭隘，颇似仅限于地表行使权利，实则地下工程，亦可作为地上权之目的事业，故亟应修改为役地权，俾得名实相副，且便于与地役权互为对照，以明其一则为特定人之利益，役使他人土地之权利，一则为特定土地之利益，役使他人土地之权利也”[18](P343)。但地上权已经是一个定型化的法律概念，在此不可拘泥于“地上”之文义，以地上权只有于地面上方可设立，“因实际利用上空(架天桥)或地下(挖地窖)之情形亦复不少，故不可固执字面，转失法之真义也”[19](P160)。另外，就一般观念而言，地上权之标的仅以土地为限，于建筑物上不可以设定地上权。但有学者指出，随着建筑技术的进步引起土地的立体化利用，应承认以在他人的建筑物上拥有自己的建筑物为目的的地上权[13](P320)，值得注意。
地上权可以于国家所有或集体所有的土地上设立，其权利、义务的结构，决定于地上权对土地的使用目的和使用方式。因此，不论是于国家所有还是集体所有的土地上设定地上权，其内容结构形态应当同一，不应因土地所有权的性质的不同而有所区别。
(二)农地承包权
1978年，安徽省凤阳县小岗村的农民率先实行了包干到户，从此在全国实行了家庭联产承包责任制，重新确立了家庭经营的主体地位。这是一场从“身份到契约”的变革，它使农民及农户不再仅仅是集体的一名成员，而成为具有自主经营权的独立的经济主体。农民的土地承包经营权在1986年制定公布的《
民法通则》第
80条第2款的规定中得到了确认。
