三、关于建设规划与开发企业、购房业主利益的关系。
城市居住区规划选址不仅是寻找能够进行建设的土地空间，更重要的是选择与其功能相适应的外部环境；小区内部规划设计不仅确定了各建筑物自身的位置、形态和功能，更重要的是同时确定了发挥其使用功能所需的内部环境。因此，小区建设规划一经批准，其内外环境即已确定。
容积率是建设用地范围内的总房屋建筑面积除以该块土地总面积所得到的比率。它既是评价土地利用程度和土地资本效益的重要经济指标，又是控制建筑物数量和高度的综合技术指标。在一定幅度内适当提高容积率会大幅度提高投资效益，因而房地产开发商一般会最大限度地追求高容积率。容积率的提高可以通过提高建筑密度或增加建筑物层数两种途径实现。但是，提高建筑密度必然减少小区内的美化环境用地和道路用地，增加建筑物层数往往屏蔽小区与周边环境的空间联系，阻碍小区对周围景观的利用，因此，提高容积率往往以牺牲居住小区内外的优美环境为代价。所以，以提高容积率为目的变更规划，必然侵害变更前已购房业主的环境利益。
以某城市依山傍海顺坡而建的某别墅小区为例：原规划区内建筑均为二层别墅，建筑密度20%，容积率0.35，绿地率45%。开发商由北向南分期分批开发建设。因该市自然环境优美，别墅园区多但有效需求不足，该开发商遂申请变更南部规划，改建四至六层的高档公寓式住宅，并获政府批准。规划变更后小区的建筑密度25%，容积率0.8，绿地率40%。
提高建筑密度改变了小区内部环境，道路变窄，绿地减少，其区别于善通居住区的花园般内部居住环境已被破坏，增加建筑物层数则切断了北部别墅与南部海洋景观的空间联系。该小区规划变更后，“住花园小区，看碧海兰天，清新自然，心旷神怡”的别墅区悦目赏心的精神享受功能因环境的破坏而不复存在，以此特殊功能为基础的环境价值亦随之消失，北部别墅的经济价值发生功能性贬值。同时，由于容积率的提高降低了别墅所分摊的土地使用权数量，造成别墅自身所含有的无形资产损失。
开发商因规划变更提高了容积率而获得巨额利润，购房业主则因规划变更改变了原有环境而遭受房屋使用功能障碍和经济价值贬低的双重损失。
四、关于开发商违约赔偿的范围。
经政府批准的规划变更，对原定环境的改变是不可逆转的和永久性的。因此，如果环境有重大改变，致使购房人的原购房目的不能实现，则应根据《
合同法》第
九十四条的规定，允许购房人解除合同或退房，并由开发商赔偿购房人损失。
