|
《物权法（草案）》第186条，规定为“居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定，无法确定的，成年居住权人的居住权期限至居住权人死亡时止，未成年人的居住期限至其独立生活时止。”这样规定比以前有所进步，但仍不完满，还应在该第186条中增加二款，分别规定“如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设定居住权时，该自然人中生存期限最长者的生存期限即为居住权的存续期限。”“如果居住权人在所定期限内死亡的，居住权的存续期则以其生存期限为限，但居住权根据其性质是可以继承的除外。”
（七）居住权的消灭
我国《物权法（草案）》第188条规定，居住权因下列原因而消灭：1、居住权人放弃居住权的；2、居住权期限届满的；3、解除居住权关系的条件成就的；4、居住权被撤销的；5、住房被征收的；6、住房灭失的。
我认为，《物权法（草案）》第188条的表述有以下几点不足：第一，这种表述过于简单，不够细致。例如，因不可抗力房屋倒塌；固然会导致居住权消灭，但如果所有权人重建房屋的话，对于新建成的房屋，居住权人一般情形下仍应享有居住权；第二，该条规定也不全面。例如，缺少因混同（即房屋所有权人与居住权人归为一人）而消灭；第三，基于我们主张的居住权不限于所谓社会性的居住权，还包括投资性的居住权，例如所谓三亚模式中的居住权、分时度假产权中的居住权、建筑造价补贴中的居住权等等，这些居住权不应因居住权人的死亡而消灭，而应以约定期限为准，未到期限的居住权，即使居住权人死亡也不消灭，而有其继承人加以继承。为此，我建议我国未来物权法就居住权消灭的原因可做如下表述：
居住权因下列原因而消灭：1、因居住权人抛弃权利而消灭；2、因约定期限届满而消灭；3、因居住权与所有权混同而消灭；4、因约定的解除条件成就而消灭；5、因居住权被撤销而消灭：6、因住房灭失而消灭的，但当所有权人回复灭失的房屋时，居住权也得随之而回复：7、因居住权人死亡而消灭，但根据居住权的性质或者当事人另有约定的除外。同时规定一款，居住权消灭事由发生的，所有权人应当及时向登记机构申请居住权涂销，居住权自登记涂销时消灭。
这就是我今天向大家报告的三个部分的内容，在视野拓展和功能转换的基调下，重新对物权法草案关于居住权的内容进行审视，从居住权的性质、主体、客体、权利、义务以及它的产生消灭期限做出一个完善的立法设计。到此为止，我的报告也就全部结束了，谢谢大家！（掌声）
主持人：非常感谢申老师的精彩演讲，下面同学们可以向申老师提问。
问：罗马法以及瑞士民法典在规定居住权的时候，都是规定在用益物权中，就像您所说的，大用益物权小使用权，小使用权和更小的居住权。我国直接把居住权拿出来单独进行规定，很多学者都质疑这个问题，您对这个问题有什么看法？
答：在起草物权法的时候也有学者提出同样的问题。居住权是传统民法中的一种人役权，如果没有完整的人役权体系，没有用益物权和使用权的规定，而仅仅规定居住权的话，体系上就会产生不融合的现象，所以才有学者提出反对规定居住权的意见。我过去对这个问题不太重视，认为居住权专门调整的是居住利益，所以把居住权规定得全面一些就可以了。《德国民法典》第一千零九十三条规定的是居住权，只规定了三款内容，还规定其他情况准用用益物权和使用权。我国没有用益物权和使用权的规定，只不过没有居住权的准用条款，把居住权规定得更详细一些也可以解决这个问题，这是我过去的看法。
现在我的观点有了一点点变化。前几天德国慕尼黑大学的Gebhard Rehm教授就提出这个问题：第一点，没有一般性的人役权，只规定居住权，体系上会产生不融合；第二点，会产生漏洞。他不是反对规定居住权，而是说仅仅规定居住权是不够的。他举了一个例子：甲有一块土地，在其中一部分土地上酿造葡萄酒，甲想把这块土地的另外一部分租给乙，而乙是开餐馆的。他们之间的约定是，甲低价把土地租给乙，而乙的餐馆使用的葡萄酒都要由甲来供应，而且他们用这个约定对抗后来的人。这种情况下，甲如果把这块土地转让或者出租出去，新的买受人就要承受他们约定的负担。
我当时听到这个问题觉得非常容易，这没有问题！因为英美法的地役权规定有虚拟地的淡化问题。甲有两块土地A、B，A自己留着酿酒，B租给乙开餐馆，希望他能够买自己的酒，这就是在B土地上设定一个没有虚拟地的地役权，构成土地上的负担，虚拟地在哪呢？没有！虚拟地的淡化产生一种新的地役权，我以为这样就可以回答Gebhard Rehm的问题。结果他说不是这个意思，他说这不是为了谁的土地，就是为了酿酒厂厂主的利益而设定了一个负担，从而对土地使用增加了一个限制，这样的话就没有用居住权的规定来调整问题。
因此我对这位同学的问题的回答就是：
第一，没有一般性人役权的规定，只是在立法上会产生一些漏洞，但并不成为反对居住权的理由。也就是说，对于没有准用依据的，我们统统都可以把它规定下来，因为居住权本身体系是可以完满的。但是没有一般性人役权的规定，会产生地役权和居住权都无法包容的一些其他动产的使用和收益的问题，这是值得我们思考的。
第二，显然我的设计已经突破了传统民法的人役权居住权的概念，因此居住权也就转化为可以转让、出租、继承的独立的物权类型。大家一定要清楚，用益物权和用役权不是一个概念，我所讲的居住权已经不是一种纯粹的人役权了，它具有可以转让性。当然我这样说对不对，大家可以继续探讨。
问：居住权是通过合同订立产生，还是需要进行登记呢？
答：这个问题涉及到居住权取得的问题，居住权从什么时候产生？从签订合同开始，还是从登记薄开始？登记的效力是什么？是成立要件主义，还是对抗要件主义？这是立法中反复讨论的一个问题。曾经有一稿就明确规定，居住权从登记时开始；后来有一稿又规定，居住权从登记时产生，不登记不能对抗善意第三人；现在第三稿好像没有这样的规定了。这是一个没有定论的问题，我个人觉得，居住权的设定可能会出现不愿意公开的现象，是不是考虑通过订立合同就可以产生一个物权性的居住权，但是不登记的不能对抗别人已登记的。不登记不能对抗已登记的是什么意思呢？不能对抗别人已登记的居住权是一种情形；也可能会出现房屋被转让的情况，或者抵押权的负担会转移到没有登记的居住权上，我想这样规定可能会更好一些。
|
