一、我国关于建设用地使用权的期限的规定
在我国，出让的土地为国家所有，政府对其进行严格的控制。《城市房产管理法》第十三条授权国务院规定土地使用权出让的最高年限。国务院《
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
十二条按土地用途规定了土地使用权出让的最高年限：即居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。这一规定考虑了各种用地的使用情况并予以区别对待。居住是人最基本的需要，普通公民为拥有一套住房往往投入了一生的积蓄，如果土地使用权期限太短，容易影响社会安定。而产业用地通常以盈利为目的，投资在一定的年限中可以收回，因此规定了较短的年限。建筑物因材料、设计、用途不同而寿命有别，但总的看来，40—70年的年限通常短于建筑物的寿命。根据现行法律，土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、附着物由国家无偿取得。这一规定明显违背了民法的公平原则，难以为社会大众所接受。合同应该是当事人合意的产物，双方当事人应该拥有意思自治的空间。然而在土地使用权出让合同中，由于土地资源的稀缺性和垄断性，受让人通常处于弱势地位，只能接受出让人预先确定的条款。统一期限忽视了个性化需求，可能导致资源的浪费。查法国、德国、意大利等国民法典，均无关于固定期限的规定。日本昭和十六年修正的《借地法》规定借地权存续期因建筑而异：以石、土、砖或类似坚固耐用的材料建成的建筑物存续期是60年，其他建筑物30年。[1]日本1991年颁布《借地借房法》取代了《借地法》，规定借地权下限30年，但未规定上限。[2]从各国立法规定可以看出，土地使用权的期间宜由当事人自由约定。我国学者对此已有充分认识，由学者编制的两个
物权法建议稿都认为土地使用权期限可以由当事人约定，但不得超过法律关于土地使用权最长期限的规定，也不得约定为永久期限。
物权法草案对此没有明文规定，按草案第
一百四十四条： 采取拍卖、招标、协议的出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括使用期限的条款。[3] 据此可以认为出让期限可由当事人自行约定。这一规定具有进步意义。
