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回迁房、物业管理和物权法等若干问题

  前者存在结构差款,而后者没有结构差款。其原因是老手续增加面积的单价较低,而新手续增加面积部分的单价较高,实际上结构差款包含在增面积款中。
  在核定回迁房计税价格时,要认真审查“入户通知单”、“房屋所有权核定表”和“房屋拆迁协议书”三个要件。
  回迁面积一定要以“房屋所有权核定表”上注明的面积为准确,因为这个面积是最终发放产权证的面积。
  计税价格一般由3个部分构成:一是还面积的结构差;二是增面积价款,三是奖励面积的部分市场价格。
  注:
  (1)2000年以后新的回迁手续没有结构差项目,拆迁的是楼房,回迁时一般也没有结构差款;
  (2)关于奖励面积问题。一般情况下,开发商为鼓励拆迁户及时搬迁或及时缴款,奖励给出回迁户一定面积(一般配是无偿赠送阳台面积)此时,窗口人员应核对“房屋所有权核定表”注明的面积,如果赠送的面积包括在“核定书”注明的面积中,则按市场价格计入计税依据中,如果没包括在“核定书”注明的面积内,则不计入计税依据;
  (3)任何形式的价格折扣或优惠,都不允许在计税依据中扣除;
  (4)注意审查“动迁协议书”与“入户通知单”和“房屋所有权核定书”三者姓名是否相符,看是否有二次交易现象。
  回迁房契税税率应以动迁协议书是注明的时间为准,严格按照订立协议时间对应的税率执行。
  (二)印花税: 回迁户在缴纳契税时,应按产权转让书据征收印花税。即按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。同时缴纳房屋产权证定额印花税,《印花税暂行条例》规定,房屋产权证照按每本5元定额购买印花税票,自行粘贴于证照首页右上角,并自行画销。
  1.4 回迁户纳税程序
  回迁业务办理流程:
  契税征收窗口缴税→产权处受理窗口受理→5个工作日后到产权处缴费窗口缴费→领证窗口领取房屋产权证。
  拆迁回迁应于办理房屋产权证前,持以下有效资料,到契税征收机关(地税局)依法缴纳契税。
  (1)居民身份证;
  (2)房屋协迁拆迁协议书;
  (3)回迁入户通知单;
  (4)房屋所有权登记核定书;
  (5)交款收据
   契税征收窗口核算计税价格,确定适用税率后,征收契税,发放契证。
  1.5 回迁房再转让税收规定
  回迁房再转让回迁房屋分类两种情况:
  一是没有办理回迁房照直接对外转让,即卖楼票。对于这种情况应视为二次转让,在征收受让方契税前,应按上述依法征收回迁户的契税和印花税,之后再征收回迁房对外再次转让受让方的契税、印花税和转让方的印花税。
  二是回迁房已经办理房照后再次对外转让。按照《北京市地方税务局、市财政局、市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》(京地税营[2005]345号)第二条规定:
  (一)个人将购买不足2年的住房对外销售全额缴纳营业税时,必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。
  (二)个人将购买后超过2年(含)的非普通住房对外销售,按其销售价格减除原购进价格后的余额缴纳营业税时,必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书及原购房发票或合法付款票据(包括地税局监制的各种类型正式发票、财政局监制的银钱收据、下同)。
  纳税人因特殊原因无法提供原购房发票或合法付款凭据,可以提交有资质的评估机构出据的该房产“购进时点”评估价值报告替代使用。
  (三)个人将购买后超过2年(含)的普通住房对外销售申请免征营业税时,必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。
  1.6 回迁面积
  回迁房面积短缺须赔偿。
  案例一
  2002年1月被告佛山某房产开发公司与原告佛山某贸易公司签订《拆迁合同》,征拆原告建筑面积为124平方米的商铺,被告应于2003年1月前交付相同面积的回迁商铺。原告于2003年1月接受回迁商铺,但同年10月原告领取《房地产权证》记载商铺面积仅为104平方米。2004年11月原告诉至法院,要求被告补偿建筑面积20平方米的商铺,并要求被告按当地租金标准每月每平方米67元支付自2003年1月至被告补足面积时止的损失。
  2005年5月法院审理认为:被告未按约定向原告补偿商铺面积构成违约,应承担继续履行合同义务的责任。同时,其违约行为导致原告遭受经济损失,原告应赔偿自2003年1月至依约补足原告回迁面积止的经济损失。法院遂依《合同法》第107条及第112条之规定判决:被告补偿原告面积为20平方米商铺,并按每月每平方米67元标准计付原告经济损失,自2003年1月计至被告再补偿面积20平方米商铺时止。


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