在认定不动产规划效力的问题上，应该区分规划与规划行为，规划行为又不同于规划执行行为。规划行为是立法行为和行政行为的重点，是以制定规划为目的的行为，规划行为必须有严格的规范，而规划是这种行为的结果。[4]（P408）规划的执行取决于规划的约束力，规划的约束力源于其权威性，依法制定的规划才具有权威性。规划的效力首先取决于规划行为的合法性，其次是规划内容的合法性。
规划行为的效力主要表现在是否符合法律程序。一些详细规划也会给私人（包括自然人和法人）设定义务，从而难免影响到私人的利益，因此不动产规划的制定首先应考虑公众的参与，规划方案完成以后，应当公示。公示与公布不同，公示的目的是征求公众意见，而公布是指规划被批准生效后的对外公开。公示期间还应召开由相关各界人士参加的听证会，以便更好地反映民意。我国现行《
土地管理法》仅规定乡镇土地利用总体规划的公告，并没有规定公示制度，这显然是不够的，若不涉及军事密秘，则各级不动产规划均应公示，这是发达国家的通行作法。如果规划侵犯了私人的利益那么应该如何处理呢？根据我国《
行政诉讼法》第
12条的规定，尚不能通过诉讼方式解决，因为行政诉讼的标的是具体的行政行为而不包括行政制度，那么只能通过《
行政复议法》第
7条的规定申请行政复议，然后才可能通过行政诉讼的方式解决。当事人的变更或者撤销请求权应该仅限于针对具体规划而不是总体规划，因总体规划而受到损失只能请求经济补偿，即使法律规定了私人对总体规划制定的参与权，也不能请求变更和废除，否则个人利益将凌驾于公共利益之上，阻碍符合公益目的的不动产规划实施。
规划内容的合法性则应由相应的立法机关组织专门调查委员会审查其是否符合环境资源保护的要求、是否违反上级规划，以及城市总体规划是否违反土地利用总体规划等等。专门调查委员会应由相关专家学者组成，因为城市总体规划中包括许多能源、交通、水利等专业规划。至于具体建设项目的规划则无须立法机关审查，由政府土地管理部门审查建设项目是否符合土地利用总体规划，由建设主管部门根据城市总体规划提出建设项目规划的具体要求，并对建设者制作的建设项目规划进行审查，若符合城市总体规划的要求，则予以批准。《
城市规划法》第
30条规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”第32条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”
审查建设项目是否符合土地利用总体规划即土地预审，涉及现行《
城市规划法》的修改，因为城市总体规划应与土地利用总体规划相适应，所以《
土地管理法》修改后，《
城市规划法》也应作相应的修正，为土地预审提供法律依据。土地预审的范围不仅包括单独选址项目的预审，还应该包括城镇建设(包括各类园区)项目的预审。只要土地利用总体规划中规定了土地用途的划分，如普通住宅用地与豪华住宅用地等，就应该由土地管理部门审查；在确定地段的建设用地范围内，违反城市详细规划提高容积率、占用绿地的问题，则属于建设主管部门的审查范围。
