之所以要对专有部分和公用部分作出区分，主要是因为对于两者，业主所享有的权利是不相同的。对此《
物权法》已经作出了明确的规定。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体而言，业主可以在法律规定的范围内，对专有部分自由处分，如自己为居住、经营目的而占有使用，将其出租他人或者设定抵押，或者将其卖于他人。但业主在行使自己对专有部分的处分权时不是毫无限制的，必须以“不得损害其他业主的合法权益”为前提。这样的限制包括有：不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为，如装修房屋时不得在他人共有的房屋上打洞；其他区分所有权人或管理委员会因管理维护事务而进入专有部分时，业主无正当理由不得拒绝；同时还要遵守业主公约的共同约定等。
而对于公用部分，业主享有的是共有的权利和共同管理的权利。具体是指对公用部分的使用权、收益分享权、单纯的修缮改良权；同时对应的义务是，应当依共用部分的本来用途使用，如不得在楼道内晾嗮自己的衣服妨碍他人的通行；分担共同的费用和负担；不得擅自对公用部分进行修缮或拆除等。由于业主对共有部分既享有权利，又负有义务，因此在实际中有的业主以放弃权利为由不履行义务。对此，《
物权法》第
72条明确规定业主不得以放弃权利为由不履行义务。
业主在购买房屋后，区分清楚专业部分和共有部分的范围，明确自己的权利和业务，一方面可以防止掉进开发商的陷阱，使自己购得的不动产和预期相同 。在购买房屋时，开发商为了促销楼盘，往往承诺对底层的购买者赠送花园、绿地，对顶层的购买者赠送露台，很多购买者感觉很好，因此就决定购买。《
物权法》的出台，宣告开发商的这些承诺是侵犯别人权益的无效行为，开发商无权决定将其共有部分赠送给某一个业主所有。因此，今后购买房屋时，一定要分清专有部分和共有部分，不要听信开发商的单方承诺；另一方面，业主也应该意识到在专有部分行使权利也不得侵害他人合法利益，能够避免与邻居发生纷纠。
（二）楼顶平台如何使用
《
物权法》出台后，很多拥有花园和楼顶平台的业主很担心，不知道他们的花园和楼顶平台今后会被怎样处理，是否属于业主共有？今后能不能再单独享有其使用权？难道白花了几万元买了不属于自己的花园？如果该花园属于业主共有，他能否向开发商追讨赔偿？
商品买卖实践中，很多开发商把房屋的平台计价出售，向部分购房者承诺其可以独立使用且可搭建屋顶平台，由此引发了业主之间的纷争。然而根据《
物权法》第
70条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。而据《
城市异产毗连房屋管理规定》等相关法律规定，楼顶平台应是属于住宅共用部分，因此应该属于整栋大楼的全体业主所共有。这同时也就意味着屋顶平台不能买卖，产权登记机关也不应办理屋顶的产权登记。如果开发商在未经全体业主同意的情况下，将其出售给少部分业主，不仅侵犯了其他业主对屋顶平台的共有使用权，引发业主之间的冲突，同时也会产生物业管理、公共部位维修和收益矛盾。因此，在购买房屋时，我们必须明确：屋顶平台是不能买卖的。
