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承租人的优先购买权问题分析

  2.优先购买权具有物权性。优先购买权是否具有物权性存在不同观点。否定说认为,优先购买权是附随于买卖关系的,法律设定该权利,只是对出卖人所附加的义务,应当视为买卖关系的组成部分,优先购买权本质上仍然是债权,不具有物权性。肯定说认为,优先购买权具有物权的效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性。笔者赞同肯定说,其理由是:(1)依法律规定而产生的优先购买权是法律对特定人的保护。(2)优先购买权具有对抗第三人的效力。依法律规定,当第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物,优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效,并要求在同等条件下将标的物出卖给自己。(3)明确优先购买权为一种物权,有利于对优先购买权人利益的保护,防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人的优先购买的权利。由此看来,优先购买权具有物权性。
  3.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利,在出卖人出卖标的物之前,优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这一特定法律事实出现时,优先购买权人才能行使优先购买权,使此权利由可能性变为现实性。因此说,优先购买权为一种期待权。
  4.优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权,是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利。当优先购买权人行使优先购买权即可依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能,使其与出卖人形成买卖标的物的权利义务关系。因此,优先购买权是一种形成权。同时,优先购买权的行使是以“同等条件”为前提,因此,优先购买权又是一种附条件的形成权。
  最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十条规定:“按份共有财产的每个共有权人有权将自己的份数分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些法律明确规定,在某种情况下,如“共有人”、“承租人”,享有同等条件下对特定财产,如“共有财产”、“租赁财产”优先购买的权利。但这些法律规定均过于笼统、抽象,操作性不强,使承办法官在运用这些法律规定办案时理解不一致,导致操作不一致,判决结果不一致,损害了法律的严肃性和统一性。具体问题有:


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