2.实务部门做法不统一。在实务中，为避免纠纷的产生，很多房地产管理部门对已经办理预售登记手续的商品房不再为开发商办理抵押登记手续，已办理抵押登记手续的亦不予办理预售登记备案手续。这种做法实质上遵循的是上述否认两权竞合的地方性法规的要求。而另有一些房地产管理部门，特别是土地登记与房地产登记分别不同部门进行的地区，则允许同时办理两种登记手续，这种做法实质上是《担保法》的体现。因此，法律的不统一造成实务操作标准的缺失也是不足为奇的。　

　　关于抵押权与期待权是否能够竞合，笔者认为答案是肯定的。因为否认两权竞合的法规和实务做法虽然简单易行，产生的纠纷也可能少很多，但是会产生以下弊端：（1）剥夺了抵押人的合法权益。房地产在设定抵押之后，抵押人的所有权并没有变化，只要符合法律规定，抵押人仍应当有权行使其所有权，因此法律不应当剥夺抵押人的合法处分权，并且抵押权人对抵押的房地产所关注的是它的可变现性，而不是其使用价值，其所能支配的利益也限于房屋的价值，而不是其使用价值。抵押人依法行使所有权并不会侵害抵押权人的利益。（2）违背合同当事人意思自治原则。商品房预售本是合同行为，如果开发企业与预购人就已经设定抵押的房地产达成预售协议，属于当事人的合法意思表示，应当受到法律的保护，否定抵押权与期待权并存实质上侵犯了合同当事人的意思自治权利。（3）不利于商品房开发资金融通。目前，抵押融资及预售融资是房地产开发的重要资金来源，对两权并存的绝对禁止使本就不畅的房地产融资渠道变得更加狭窄，其后果无论对抵押权人还是预购人的合法权益均不会产生有利的影响。（4）抵押权与期待权的矛盾仍有发生的可能。由于目前我国的预售登记备案制度仅为行政性登记，不具有预告登记的效力，预售登记备案并非预售合同生效的必要条件 [4]。因此，如果设定的抵押权尚未解押，开发企业将房屋进行预售，并签订预售合同，在预购人支付了相应价款时，预售合同的有效性还是应当予以确认，则冲突问题依然不可避免。因此，笔者认为抵押权与期待权并存是可能合法存在的，我们不能因为两权并存可能产生某些纠纷就因噎废食，绝对禁止两权同时存在的做法不利于房地产业的健康发展。　

　　（二）抵押权与期待权竞合时的顺位是否确定？　

　　我国法律已经提供了解决方案，但问题在于现行法律提供了两种相互矛盾的解决方案。如果根据《担保法》的原理，房地产抵押权属于担保物权，有优先受偿的效力，而商品房预售中预购人的权利在目前我国尚未建立预告登记制度的情况下，仅为一般债权，根据物权优于债权的原则，抵押权应当优先于预购人期待权实现。即使如大多学者所愿，在不久我国建立了预告登记制度 [5]，但预告登记的保全效力仅及于其后设定的损害债权的行为，对于在先设定的抵押权，仍应依法享有优先受偿的效力。但如果根据《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）的规定，建筑工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，而交付了全部或者大部分房款的购房人的利益又优于建筑工程价款优先受偿权。根据上述法律法规完全有理由推导出预购人只要在支付了全部或者大部分房款之后，其期待权必然优先于抵押权而实现，而不论两者的先后顺序。显然，上述两种法律解决方案产生了矛盾。