第二节不动产登记

　　不动产登记的意义

　　不动产由于价值重大、拥有不易、总量稀缺，故其历来是法律规制的重点。随着对不动产的重要意义认识的增强和国家管理上的需要及登记制度的发达，现今各国法律上均对不动产登记的机关、登记的程序、内容、效力等作出明确的规定，建立了较为完善的不动产登记公示制度。不动产登记不仅是国家对不动产进行行政管理、课征税赋等的依据，也是表彰不动产物权及其变动状况的法定公示手段和维护不动产秩序和交易安全的有效措施，是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。因此，不动产登记制度在物权法上具有重要的意义。我国《物权法》中也明确规定了不动产物权登记制度。

　　不唯不动产物权的公示以登记为方法，对某些特定的动产(主要是船舶、航空器、机动车等)物权，法律上通常也采用了登记的管理和公示方法，其效果与不动产登记大致相同。因此，通常所讲的不动产登记或不动产物权登记，包含了上述特定的动产物权登记在内。

　　严格来讲，对不动产登记的机关、程序、内容、效力等事项，应由专门的法律予以规定，该法律通常称为不动产登记法(含特定动产登记在内)。但由于不动产登记是物权法的重要组成部分，物权法中也应当对登记制度的基本问题作出规定，至于具体问题，则可由专门的不动产登记法律或法规进行详细规定。我国《物权法》中已明确不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法以及收费标准等，由法律、行政法规另行规定。

　　我们认为，本着稳妥而又积极的态度，我国物权登记制度的发展，应该在登记的机构和登记的方式等方面循着这样两个轨迹逐步推进:其一，从分别登记制→部分统一登记(如房地产登记机构的合一)、部分分别登记制并存→全面统一登记制；其二，从纸质书面登记制→书面登记、电子登记并行(电子登记主要供检索方便而利用)→全面统一的电子登记制。

　　登记机构与登记的程序

　　不动产登记的机构

　　在我国，长期以来将不动产登记作为行政机关的一项职权，是公权力对交易秩序的一种干预和管理，而不是作为物权变动的公示方法对待，从而形成了不动产登记机构与行政管理机关的职能相对应的多头管理、分别登记体制。土地管理部门、建设行政主管部门(房产管理部门)、农业管理部门、林业主管部门、地质矿产主管部门、海洋行政主管部门等分别在各自的职责范围内管理着不动产权属登记工作。至于动产物权和权利物权的登记管理，则分散在近20个部门或机构进行。这种“分别登记制”产生了很多弊端，最重要的是，多头登记往往会造成登记职责的交叉、重合，从而对交易秩序和交易安全产生妨害，导致登记的物权变动公示作用和公信力明显不足。鉴于实践中出现了诸多问题，有必要借鉴国外经验完善我国的不动产登记制度。