（三）停车位、停车库的归属根据

　　1.停车位、停车库依法定归属于业主共有

　　《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这属于强制性规定，不得违反，否则，约定无效。之所以认定该条款为强制性规定，是因为它是调整公共利益的规定，其道理如同上文对《物权法》第74条第1款规定的分析，不再赘言。

　　2.停车位、停车库依约定归属于业主

　　《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”对此规定，阐释如下：

　　（1）该条款是关于停车位、停车库归属的规定，不同于第74条第1款关于使用的规定。

　　（2）该条款规定建筑区划内的停车位、停车库可依出售、附赠的方式确定其归属，值得赞同，但规定可依出租方式确定停车位、停车库的归属，则是错误的，因为出租只能决定停车位、停车库的使用权归属于谁，不能决定所有权的归属。所以，《物权法》第74条第2款规定由出租合同决定停车位、停车库，是错误的。

　　（3）其中规定的由出售等方式确定停车位、停车库的归属，“等方式”包括互易的方式，如开发商与建筑区划内业主或其他相对人签订合同，开发商以其停车位置换相对人的汽车，待该停车位过户与该相对人时，该停车位的所有权即归属于该相对人。

　　（4）开发商与业主或其他相对人签订买卖、赠与、互易停车位或停车库的合同，或者在商品房预售合同或商品房销售合同或互易合同中附有停车位、停车库归属的款项，一般都会有效，但仍有两种场合是无效的。第一种情形是，该约定违反了《物权法》第74条第3款关于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，而该规定属于强制性规定，违反它，依据《合同法》第52条第5项的规定，应当无效。第二种情形是，该约定与测绘机构出具的关于区分所有的建筑物面积的文件相抵触。由于该文件是行政主管机关授权的机构通过实地勘查测量而形成的，具有权威性；由于该文件已经载明停车位或停车库属于区分所有的建筑物的组成部分，业主对此拥有所有权，那么，开发商和业主签订商品房预售合同或销售合同，约定停车位或停车库归开发商所有，就侵害了业主的所有权，业主有权主张此类约定无效。