总之，《控制》一文以不适当的论证结构和论证方法得出了殊值探讨的结论，而且即便仅就结论本身而言，也是“殊值探讨”的。

　　本文采与《控制》一文完全相反的立场，认为若以增进社会福利为目标，住房租赁合同自由不可侵犯，任何方式的住房租赁合同控制都会与上述目标背道而驰。本文主要分为两部分。第一部分对住房租赁合同控制制度之租金管制进行针对性的评论；第二部分对住房租赁合同控制制度之解约限制进行针对性的评论；最后为本文结论。现今而言，《控制》一文已是一篇旧文，此时的评论已属滞后，但民法典及住房保障法的制定在即，所以住房租赁合同的理论问题仍有讨论的必要。

　　一、住房租赁合同控制的租金管制论

　　（一）纽约的租金管制

　　《控制》一文介绍了纽约的租金管制，但忽略了纽约租金管制立法背景、目的及相关规定。本文以为这些方面恰能反映立法的价值取向和目标追求，所以本文拟就纽约租金管制立法的背景等方面分析，证明纽约租金管制立法是因地、因时制宜的权宜之策，并不构成我们可资借鉴的范例。

　　“在美国，租金管制并不是普遍现象，纽约市是个例外。”{14}的确如此，租金管制是第二次世界大战期间美国实行全面价格管制的一部分，之后虽然取消了租金管制，但仍允许个别城市继续实行租金管制，纽约是仍然实行这项管制的大城市之一。既便如此，纽约的租金管制也是在非常情况下的非常选择。纽约1969年的《租金稳定法》（Rent Stabilization Law 1969）和1974年的《承租人紧急保护法》(Emergency Tenant Protection Act 1974)都是针对住房紧急情况制定的，并对此进行了详细规定，列有立法调查（Findings and Declaration of EmergencyorLegislative Finding）章节，指出立法机关认为纽约持续存在大量人口的住房问题，住宅严重短缺，已构成严重的公共事件，这种情况使得政府干预租金防止投机性非正常的租金上涨成为必要，如果这种情况不加以规制将会威胁到公共健康、安全和总体福利，尤其是承租人紧急保护法明确规定了紧急情况是因战争、战争影响与敌对状态而生。但立法者并没有忘记为这一做法进行辩解，声称由规制向房东与房客自由协商正常市场的转变一直是政府和城市政策的目标，之所以规制只是应对紧急情况的不得已。

　　另外，“租金管制也不是永久性的”。{15}。《租金稳定法》规定有效期到1991年4月1日，《承租人紧急保护法》的有效期到1997年6月15日。纽约市2003年6月19日通过了针对各种租赁法的修正案，{16}其三个改变包括：(1)限制政府在租金管制方面的立法权。(2)在法定租金超过2000美元时，准许放松对空置住宅的管制。(3)允许房屋所有人重建并把固定房客的租金提高到法定租金的最高水平。该修正案还规定了有效期至2011年6月15日。也许也不是因为租金管制的宪法争议，“为了谨慎起见，多数立法者还是选择了更稳妥的制度安排”。{17}

　　既然，“在美国，租金管制并不是普遍现象，纽约市是个例外”，“租金管制也不是永久性的”，而且“对于大部分受租金管制的房屋，租金并不是一成不变的”，{18}那么，《控制》一文以这样例外、多变、临时性的案例来说明问题就显得牵强。更为重要的是，《控制》一文完全忽略了纽约租金控制的前提条件，对制度的介绍显得无所依凭。

　　（二）租金管制的社会经济效果

　　首先是“租金管制的可行性”。{19}

　　其一是张五常的表述为“（市场）出清：需求的数量等于供给的数量”，包括“以前发生在自由市场上的交易现在不再发生”和“合约各方再也找不到有价值的物品交易”，{20}而不是“即使在租金管制的情况下，房屋仍会和在自由市场的价格机制下一样得到有效配置”。{21}张五常一再强调的是价格管制造成的“租金耗散”—福利损失．包括“额外的小费”{22}和“排队”{23}带来的租金耗散。额外的小费可以为“钥匙费、押金或建筑费”，{24}或者为“鞋费”，确定存在且已引起立法部门的注意并在法律中进行了规定，{25}但“如果想租房的房客自愿花1000元从房主那里买一把破椅子，法庭也无能为力”。{26}这样，当然不仅这些因素，无效率自会出现。而《控制》一文认为“只要分配程序周全”加上一系列的法律规定，“通常就可以较为有效地控制住租金而不导致张五常所描述的无效率后果”。{27}但法律是内在不完备的，其规定不可能涵盖所有情况，而其会影响执法的有效性。{28}纵然法律很规定完备，《控制》一文认为成立的“租金管制的执行成本”{29}也会影响执法的有效性。