我国实践中的现房按揭[8]与早期英美法上的按揭和大陆法中让与担保的区别在于，按揭不具有事先转移房屋所有权的性质，既不存在购房人向贷款银行转让所有权的环节，也不存在购房人向贷款银行回赎房屋的过程。有学者认为，“我国的按揭是当事人通过契约自由，充分运用抵押、保证、回购等多种制度工具，将不动产买卖、贷款、担保紧密结合而创设的一种新型交易方式，而非一种单一的担保物权类型。”[9]但“大部分学者和实务部门认为，我国内地的按揭制度实际上是抵押，用抵押制度可以规范按揭行为，物权法没有必要单独规定按揭制度。其理由是：(1)我国的按揭并不转移按揭物的占有，也不转移按揭物的所有权，而是通过登记和移交按揭物的证书的方式来设定。这与抵押的实质一样。(2)按揭实务基本上是按抵押运作的。”[10]所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。为有效保护抵押权人的利益，《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
根据按揭房屋的购买流程以及合同法的规定，当购房人与房产商签订了购房合同，购房人支付首付款并在银行办理按揭贷款手续，银行按照与购房人间的委托合同将贷款金额划拨到房产商的账户，房产商为购房人办理房产证，自此，购房人与房产商间的房屋买卖合同关系完成。《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，房屋产权取得的时间是获得房产证的时间，购房者获得按揭房屋产权证书，即取得按揭房屋的所有权。
购房人就已经取得的房屋权属证书向贷款银行抵押贷款，购房人与贷款银行间设定的房屋抵押，并不影响房屋所有权的归属，抵押期间，抵押财产的所有权不发生转移。此外，《物权法》第186条规定:“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这一规定也表明法律明文禁止流押，从这个意义上讲，抵押期间按揭房屋的所有权为购房人所有，贷款银行并不享有所有权。因房产商为购房人贷款作保证人，其将按揭房屋的产权证书占有或交付贷款银行占有，只是起到督促购房人按时还贷，限制其处分抵押房屋的作用，待购房人对银行贷款还本付息后，其将房屋产权证书再交还购房人。占有按揭房屋的产权证书，仅仅是为了制约购房人对贷款房屋行使处分权，也可以说，“交付房屋所有权证或交付预售商品房合同并不意味权益的转移，而是为了强化担保的公示。”[11]
