哈尔滨市物价局、哈尔滨市房产住宅局关于印发《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》的通知
（哈价联发〔2009〕4号）

各区、县（市）物价局、物业管理部门，各物业服务企业，各有关单位：
　　为规范我市物业服务收费行为，促进我市物业服务行业的健康发展，根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、黑龙江省物价局、建设厅《黑龙江省物业服务收费管理办法》文件精神，结合我市实际情况，制定了《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》（以下简称《办法》），经市政府同意，现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并认真遵照执行。
　　一、本办法计费面积由使用面积转换为建筑面积，可根据各物业管理区域的具体情况实施。
　　二、物业费的计费单位转换，可由使用面积的收费标准按系数1.50转换为建筑面积收费标准；如与实际情况有差别时，可通过调整浮动幅度的办法加以解决。
　　三、呼兰区、阿城区物价局和物业管理行政主管部门可根据本办法规定，结合本区实际情况，制定当地物业服务和收费指导标准及浮动幅度，并报市物价局、市房产住宅局备案。
　　四、各级价格主管部门、物业管理部门要加强政策宣传工作，为群众、物业企业释疑解惑，协调解决可能出现的各种问题。
　　五、各级价格主管部门、物业管理部门要加强物业服务收费的管理和指导，加大监督检查工作力度，对违反《办法》有关规定的行为，按相应法律、法规予以处罚。

　　附件：《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》


　　附件：

　　第一条　为加强我市物业服务收费的指导，规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于哈尔滨市区内具有物业管理资质的企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。
　　第三条　本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主所收取的费用。
　　第四条　市价格主管部门会同市房产住宅行政主管部门负责本市市区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。
　　区价格主管部门负责本辖区内物业服务收费的监督管理。
　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵守有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第六条　物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅以及配套使用的电梯的物业服务收费实行政府指导价。
　　小区配套使用的室内停车场（位），由物业服务企业提供服务的，收取的综合服务费，实行政府指导价。
　　酒店式公寓、别墅等高档住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
　　为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。
　　第七条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　实行政府指导价的物业服务收费暂采用包干制；实行市场调节价的物业服务由业主选择实行包干制或酬金制。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业。其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第八条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　第九条　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和电梯运行等费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）物业服务企业办公费用；
　　（七）物业服务企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。
　　第十条　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
　　第十一条　实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
　　第十二条　普通住宅小区物业服务收费，由市价格主管部门会同市房产住宅行政主管部门根据物业服务等级标准和环境设施设备等因素，按照分等计价、质价相符的原则，制定本市物业服务基准价格及其浮动幅度，并定期公布。
　　第十三条　普通住宅小区物业服务收费的项目，根据不同服务内容分为综合管理费、公共区域秩序维护费、公共区域保洁服务费、公共区域绿化养护费以及共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费等五项。每个项目根据不同物业服务等级标准等情况，划分为五个等级，最高为一级。
　　每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上下浮动不超过10%的幅度内，由业主大会与物业服务企业协商确定具体浮动幅度。
　　物业服务项目和等级按以下方式选择：综合管理、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务的等级选取，由业主大会与物业服务企业根据实际需求在物业服务等级指导标准内确定；公共区域绿化养护和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务的等级可参考环境设施设备等级指导标准选取，其所选物业服务等级标准原则上不低于小区的实际情况所对应的环境设施设备等级指导标准。
　　物业服务收费标准为所选取的物业服务项目和服务等级对应收费标准的总和。
　　第十四条　非小区住宅的各项服务收费，根据不同服务内容分为房屋日常维修养护费（含综合管理费、共用部位共用设施设备日常维修养护费）、公共区域卫生清洁和垃圾清运费、二次加压给水费等三项（详见附件6）。
　　第十五条　普通住宅（小区和非小区）前期物业服务收费以及电梯、室内停车场（位）收费，由建设单位结合物业的特点，选择服务项目、服务等级并按本办法的规定拟定收费标准，在选聘物业服务企业前报市价格主管部门核定后，与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
　　第十六条　业主大会成立后，普通住宅物业服务收费以及电梯、室内停车场（位）收费由业主大会根据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》、《哈尔滨市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准》、《哈尔滨市非小区住宅各项服务收费的有关规定》、《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》、《哈尔滨市机动车停放服务收费暂行办法》等协商确定具体收费标准，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商不一致的，由物业管理区域所在街道办事处组织社区居委会、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。
　　第十七条　实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中协商确定。
　　第十八条　建设单位向市价格主管部门申报普通住宅物业服务收费标准时，应当提供以下资料复印件并加盖报送单位公章：
　　（一）经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图；
　　（二）申请物业服务项目、服务等级标准的书面材料；
　　（三）前期物业服务方案；
　　（四）成本测算资料；
　　（五）工商营业执照；
　　（六）其他需要报送的资料。
　　第十九条　前期物业服务合同生效之日至房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。房屋买卖合同约定交付之日的次月起发生的物业服务费用，由业主承担。
　　第二十条　因建设单位原因使得物业管理区域的绿化、道路等庭院配套设施，不能与住宅同时交付使用的，物业服务费用应低于前期物业服务收费标准，具体幅度由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
　　第二十一条　已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　第二十二条　物业服务费用以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，具体计收方式由物业服务企业按照物业服务合同约定的期限向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月。
　　第二十三条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
　　业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业产权发生转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
　　第二十四条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十六条　物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十七条　对住宅小区实施物业服务过程中涉及车辆停放服务、装修垃圾清运等收费，按市价格主管部门有关规定执行；未作规定的，由双方协商确定，并在委托协议中约定。
　　第二十八条　物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应按照国家有关规定，在物业管理区域内的醒目位置或收费地点，采取公示栏、公示牌等方式，标明服务内容及标准、基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
　　第二十九条　本办法实施后，未成立业主大会的，由物业服务企业根据小区实际服务内容和原收费标准情况，选择相近服务等级和指导价格，由社区居委会组织业主共同确定物业服务等级和指导价格并在物业管理区域内公示。业主大会成立的，可以按照本办法第十六条规定选择物业服务等级和指导价格。
　　第三十条　物业管理区域内的公有住宅的租金包含综合管理和共用部位、共用设施设备维护费用，其它服务项目的收费标准，按照同区域收费标准执行。
　　第三十一条　违反本办法规定的价格违法行为，由各级价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《物业服务收费明码标价规定》等法律、法规和规定予以处罚。
　　第三十二条　市价格主管部门对普通住宅物业服务成本实行监审制度，在开展成本调查时，物业服务企业应向价格主管部门如实反映情况，提供必需的帐簿、成本资料、文件以及其他资料等。
　　第三十三条　各县（市）政府价格主管部门会同同级房产住宅行政主管部门可参照本办法，结合当地实际制定物业服务收费标准，并报市价格主管部门和市房产住宅行政主管部门备案。
　　第三十四条　本办法实施前有关规定与本办法不符的，依照本办法执行。
　　第三十五条　本办法由市价格主管部门和市房产住宅行政主管部门按各自职责负责解释。
　　第三十六条　本办法自2009年4月1日起执行。原哈价经发[1998]17号和哈价联发[1999]9号文件同时废止。

　　附件：1.哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格
　　2.哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格
　　3.哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准
　　4.哈尔滨市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准
　　5.哈尔滨市普通住宅小区物业服务人员配置等级指导标准
　　6.哈尔滨市非小区住宅各项服务收费的有关规定

　　附件1：哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格

　　单位：元/月·平方米（建筑面积）

基　　　　　服 　　　　 准　　　　务 　　　　　　价　　　项 服务　　　　　格　　 目 　 等级		综合管理费	公共区域 秩序维护费	公共区域 保洁服务费	公共区域 绿化养护费	共用部位、共用设施设备日常运行保养维修费		合计
						高层	多层	高层	多层
一级		0.37	0.25	0.22	0.05	0.25	0.21	1.14	1.10
二级		0.27	0.17	0.17	0.04	0.20	0.17	0.85	0.82
三级		0.18	0.08	0.12	0.03	0.15	0.13	0.56	0.54
四级		0.12	0.05	0.08	0.02	0.10	0.08	0.37	0.35
五级		0.06	0.02	0.05	0.01	0.10	0.08	0.24	0.22

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