4.绿色物业管理技术要点
4.1节能
4.1.1 管理节能
1、加强能源分类计量管理
有条件的物业管理企业应建立能源管理系统（EMS，Energy Management System），将物业的用电、用水、蒸汽、燃料等能源用量进行分类计量，集中处理，从而实现系统的优化控制，最大限度地提高能源利用效率。
暂不具备条件的，应通过分类计量表计，定时统计重点能耗系统（电梯、照明、中央空调系统等）的用电参数，及时分析和比较，制定合理有效的节能目标。
2、加强能源统计管理
（1）认真做好能源消耗的原始记录、建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案，建立能耗台账；
（2）制成各种形式的统计报表和曲线图；
（3）分析能耗的使用趋势，进行能耗的纵向和横向比较；
3、加强能源消耗定额管理
（1）定期报送能耗定额考核情况；
（2）用能部门发生超定额耗能时应认真分析超耗原因，寻求解决的办法；
（3）在保证服务质量的前提下重新订立相应的节能降耗指标和管理办法。
4、改进过程控制，实现精细化管理
（1）制定合理的设备运行方案，特别是三大耗能系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度，严格执行；
（2）严格执行巡回检查制度。在办公及公共场所通过文字提示及安装感应开关，做到人走灯灭，杜绝长明灯问题；监督不再使用的电器设备电源是否关闭。
（3）根据天气变化和业主需求，及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停。
（4）制定严格、规范、安全的用电节电管理制度。对临时用电（如施工用电），实行申报审批制度。
5、建立节能激励机制。如奖金激励、目标激励、赏识激励和惩罚激励等。
6、在有条件的物业项目中，采用“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
4.1.2 技术节能
1、优先采购列入国家节能产品目录，或者政府采购名录和环境标志产品，不得采购国家明令淘汰的用能产品、设备。
2、可在大型的公共建筑、写字楼安装能耗监测系统。按照GB-T16664-1996《企业供配电系统节能监测办法》的要求，定期完成以下供配电系统节能监测项目：
（1）日负荷率；
（2）变压器负载系数；
（3）线损率；
（4）功率因数。
3、对既有建筑进行维修改造之时，应当严格执行国家有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准。在节能改造之时，应当进行能源审计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。
